宜蘭民宿； 陳金瑩 拍攝

房地產的意思是 土地或房屋 的所有權

華人對房地產有著很特殊的情感

俗語說：有土斯有財 ...

大部分的父母也總是會告誡：

努力存錢存到夠多的頭期款，結婚後就可以買房子

但是對年輕人來說，現在買房對嗎？

房屋會「增值，會保值」這件事在過去已被驗證是正確的

主要是因為台灣地狹人稠，過去幾十年經濟又大幅成長

在需求遠大於供給之下，房地產價格大幅上漲

尤其是 2008 年金融海嘯過後

為了避免經濟疲弱

全球中央銀行 (掌管貨幣政策的單位) 狂印鈔票

將利率 ... 長期壓的這麼低，是史上很罕見的現象

由於利率實在太低，資金找不到去處

而且低利率使「貸款買房子」這件事的成本變得很低

因此房地產歷經有史以來最大的飆漲

價格也漲到歷史上最貴的時刻！

我們來看看房地產的相關資料 ...

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房地產研究的權威是國泰建設與政治大學合編的國泰房地產指數：

http://www.cathay-red.com.tw/housing.htm

房價趨勢圖

資料來源：國泰房地產指數。

如圖形所示，

房屋價格在近年不斷地飆漲，史上最貴！

台灣 2013 年第 4 季房價表

資料來源：國泰房地產指數

房價處於「史上最貴」的水準

不是老百姓可以負擔的 ...

2013 年第 4 季，

「全國房價」平均每坪 29 萬

35 坪的房子總價大約 1015 萬

以全國平均家戶所得 112 萬來算

需要不吃不喝 9 年才買的起房子

2013 年第 4 季，

「台北市房價」平均每坪 97 萬

35 坪的房子總價大約 3395 萬

以台北市平均家戶所得 157 萬來算

需要不吃不喝高「達 21.6 年」才買的起房子

我們再來看看，比較「平價」的 新北市 ...

就算以「新北市」來說

平均房價也飆升到 45 萬

35坪 的房子，要價 1575 萬

以新北市平均家戶所得 110 萬來算

需要不吃不喝 14.3 年才買的起房子！

如果我們手上已經有房子

房屋價格大漲對我們而言是好事；

但是如果我們「沒有房子」

房屋價格大漲對我們來說是大大的壞事

因為我們需要不吃不喝 14.3 年才買的起房子！

但是我們不可能不吃不喝！

如果我們也沒有那麼幸運 ...

從長輩那裏繼承到房子

那麼我們就必須思考一個問題：

擁有房地產對我們的意義是什麼？

擁有一棟房子，使人有地方遮風避雨，有地方安定下來。

擁有房子跟租屋相比，不用擔心被房東趕走，

也不用擔心要一直搬家，而且可以自由自在地養寵物 ...

圖片來源： 陳金瑩

但是擁有房子的成本也很鉅大

以新北市房屋 1575 萬為例

30% 的頭期款為 472.5 萬，剩下的 1102.5 萬貸款 20 年

利率 3% 下，每個月要繳 6 萬 1 千元

這可能超過大多數人的薪水！！

其實，買不起房子也不用太擔心！

這幾年雖然房屋價格暴漲

但「房屋租金」基本上是幾乎沒有漲的！

根據內政部不動產資訊平台

以新北市蘆洲區為例

每坪平均房租為 757 元

35 坪的房子，一個月只需要 2 萬 6

一年只需要 31.2 萬！

內政部不動產資訊平台租金查詢網站

買房 與租房 的比較

我們如果把 房屋租金 除以 房屋總價

可以得到「房租收益率」

延續上文的例子，新北市的房租收益率為 31.2 / 1575 = 2%

也就是租房子所需要的租金，只有房屋總價的 2% 的意思

這個數字，一方面代表租房子的代價很低

二方面代表房子真的很貴！！

同樣的房子

用租的一個月只要 2 萬 6，用買的卻要 6 萬 1

用買的 ...一點也不划算

除非你錢很多，而且有特殊的急迫性

否則 ... 真的不需要在這麼貴的時刻買房子！

何時才是「房地產」的進場良機？

畢竟

每個人畢生的夢想都是擁有一棟自己的房子

甚至是多留幾棟房子給孩子

不過房屋「真的」只是跟其他的商品一樣

需要的時候買進持有，不需要的時候就賣掉

不需要對它有特別的感情

否則就是跟自己的錢過不去！

其實 ...

你可以跟進行投資一樣，靜待進場良機 ...

什麼良機呢？

首先，我們必須等到房價同時符合下列 2 個條件：

1. 房價 除以你的 家庭年所得 小於 10 倍

2. 房租收益率 > 3%

如果這 2 個條件沒有同時符合

表示房屋市場還是偏貴，因此不該進場

等到房價滑落到正常水準 ( 同時符合上面 2 個條件)

可以再「開始」根據個人的情況

選擇適合自己的房子 ...

《 本文作者簡介 》

陳金瑩 老師，畢業於台大經濟學研究所

歷任大型法人投資機構數年

現為自由投資人

老師經常在網路上分享他的投資方法

目的是幫助別人：

〝少走冤枉路、直接登堂入室穩穩賺！〞

在 FB 上有 4.5 萬名粉絲

受到廣大網友的喜愛！

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